Что такое недвижимое имущество, виды объектов недвижимости и прав на них

Недвижимость окружает нас повсюду — от квартир и домов до земельных участков и производственных зданий. Но не каждый задумывается, что с точки зрения закона недвижимость — это строго определённая категория имущества, к которой применяются особые правила владения, распоряжения и учёта. Чтобы уверенно ориентироваться в вопросах собственности, сделок и регистрации, важно понимать, что именно считается недвижимым имуществом, какие бывают его виды и какие права могут быть оформлены на такие объекты.

Что считается недвижимым имуществом

Недвижимое имущество — это объекты, которые прочно связаны с землёй и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Это определение закреплено в Гражданском кодексе РФ. Иначе говоря, это то, что невозможно просто так перенести с места на место: например, дом, фундамент, складское здание или земельный участок.

Главное отличие недвижимости от движимого имущества заключается не в габаритах, а в юридическом признаке — невозможности перемещения без утраты функциональности.

Виды объектов недвижимости

Существует несколько основных категорий объектов, которые относятся к недвижимому имуществу. На первом месте — земельные участки, как основа любой недвижимости. Они могут использоваться для строительства, сельского хозяйства, рекреационных или коммерческих целей.

Следом идут здания и сооружения, к которым относятся жилые дома, дачи, многоквартирные дома, производственные и торговые здания. Также к недвижимости относятся помещения, выделенные в составе здания, например, квартиры или офисы.

Особую группу составляют незавершённые объекты строительства, которые уже имеют фундамент, часть несущих конструкций и зарегистрированы в Росреестре. Кроме того, недвижимостью считаются объекты инфраструктуры, такие как дороги, мосты, линии электропередач, если они закреплены как самостоятельные имущественные единицы.

Иногда к недвижимому имуществу относят и предприятие как имущественный комплекс, включающее все здания, оборудование и земельные участки.

Виды прав на недвижимость

На недвижимость могут устанавливаться разные формы прав, и каждое из них даёт владельцу определённый набор возможностей и ограничений.

Самая полная форма — право собственности. Оно даёт возможность распоряжаться объектом на своё усмотрение: продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству.

Помимо этого существует право аренды, которое позволяет использовать объект на основании договора, но не даёт возможности распоряжаться им как собственностью. Аренда может быть краткосрочной или долгосрочной и подлежит обязательной регистрации, если срок превышает год.

Существует также право постоянного (бессрочного) пользования — чаще всего оно применяется для государственных и муниципальных организаций. Пожизненное наследуемое владение сохраняется за отдельными категориями граждан с советских времён и до сих пор может быть оформлено в собственность.

Наконец, в некоторых случаях оформляется сервитут — право ограниченного пользования чужой недвижимостью, например, для прохода или проезда через участок.

Регистрация недвижимости и прав на неё

Для всех объектов недвижимости обязательна государственная регистрация в Росреестре. Именно она подтверждает юридическое право на объект и даёт возможность участвовать в сделках. Без регистрации невозможно продать или подарить недвижимость, оформить ипотеку или наследство.

Каждому объекту присваивается кадастровый номер и указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), где также фиксируются данные о владельцах, правах, ограничениях и обременениях.

Недвижимое имущество — это не просто физические объекты, а целая система имущественных отношений, прав и обязанностей. Понимание того, что входит в состав недвижимости, какие существуют виды объектов и какие права можно оформить на них, позволяет грамотно распоряжаться собственностью, минимизировать риски и принимать взвешенные решения. В условиях активного развития рынка недвижимости, инвестиций и цифровизации сделок такие знания становятся особенно важными как для частных лиц, так и для бизнеса.