Каким был 2023 год для рынка ИЖС и что будет дальше?

Больше всех строят Московская область и Краснодарский край

2023 год для малоэтажки стал успешным: больше половины построенного в 2023 году жилья - это ИЖС. А выдача ипотеки на ИЖС побила все прошлые рекорды: только Сбер выдал кредитов на 450 миллиардов рублей - в пять раз больше, чем в 2022, - говорит Марсель Ахметшин, гендиректор АН HOMEWAY. Спрос поддержали льготная ипотека на ИЖС, более низкие цены по сравнению с квартирами в городах и желание людей жить ближе к природе. 

Аналитики агентства ПКР приводят официальные данные:

• По итогам 11 месяцев 2023 года больше всего жилья сдано в ЦФО – 14,8 млн кв. м, ПФО – 10,5 млн кв. м и ЮФО – 7,7 млн кв. м. А также в Московской области – 6,9 млн кв. м, Краснодарском крае – 3,6 млн кв. м и Ленинградской области – 2,4 млн кв. м.
• А по итогам всего 2023 года в России введут 53,4 млн кв.метров по ИЖС - на 7% ниже, чем в прошлом году. Впрочем, большой прошлогодний ввод ИЖС объясняется не новой стройкой, а дачной амнистией.

Почему нынешнее снижение цифр по вводу “загородки” не отражает реальности? Дело в дачной амнистии. Например, в Москве и области прошлогодние малоэтажные рекорды можно связать с местной программой льготного подключения газа, условие которой - зарегистрированный объект. А раньше собственники регистрировать построенный дом не торопились - экономили на налогах.

Получить ипотеку теперь сложнее

Ипотека на ИЖС в 2023 году росла стремительно: если в 2021 доля ИЖС в общей выдаче была около 1%, то сейчас - почти 10%. Этому помогали упрощение банками ипотечных программ на постройку дома и распространение господдержки на ИЖС.

Программы на строительство до 2021 года было сложно использовать на практике: банки требовали доп.залог на время стройки, ставки были выше, чем на квартиры, да и спрос на дома начал расти только после пандемии. Тогда банки и задумались, что ИЖС - следующий драйвер роста ипотеки. Как итог - рост кредитования сегмента в 2023 году почти в 15 раз к 2021 и в 3,5 раза к 2022 году. По итогам 2023 будет выдано 360-380 млрд руб ипотеки на ИЖС, из них почти половина - на строительство «хозспособом», без привлечения аккредитованного подрядчика.

Из-за многократного повышения ключевой ставки в 2023 году, ипотечные ставки постоянно росли. А под конец года изменены льготные программы: первоначальный взнос составляет теперь 30% от суммы кредита, а получить у банка можно максимум 6 млн.рублей (правило для всех субъектов).

Негативные факторы, которые в перспективе повлияют на ввод ИЖС - это рост цен на земельные участки и повышение ключевой ставки в 2023 году с 7,5% до 16%. Сейчас ставка по кредиту на строительство малоэтажного дома по договору подряда с юрлицом или ИП, а также на строительство своими силами, превышает 8%.

Ограничение лимитов по ипотеке 6 миллионами побуждает строить дома, а не покупать квартиры, ведь на эту сумму в столичном регионе проблематично найти квартиру для семьи из четырех человек, а построить дом 100-120 кв.м вполне реально, отмечает Тимур Дасаев. Страх перед отменой льготных программ может подстегнуть покупателей, особенно семейных, строиться именно сейчас, Действие большинства льготных программ прекратится 1 июля 2024. Останутся Арктическая и Дальневосточная ипотеки, которые как раз подразумевают использование кредита для ИЖС и рассчитаны до 2030 года.

Другие виды ипотеки станут недоступными, но в целом ипотеку с господдержкой ждет переформатирование: появятся ее новые виды, приспособленные к определенным регионам или для определенных граждан - военных, IT-специалистов. Также обсуждалась единая льготную ипотеку на ИЖС. Например, руководство Дом.РФ предполагает, что можно создать для семей такую ипотеку, под 8% и со сроком действия до 2030 года.

На юге дома из камня, в центральной России - из дерева

Из чего чаще строят? Выбор материалов отличается от региона к региону. Но есть и общие для России тенденции - Марсель Ахметшин говорит, что растет доля быстровозводимых домов, особенно каркасных и блочных.

Если в центральных регионах России большая часть населения так или иначе отдает предпочтение дереву (каркасные дома, фахверк, клееный брус), то на юге, например, лидирует каменное строительство. В этом году строительство домов из газобетонных блоков набирает популярность в Московской области. Но такие дома строятся в несколько раз дольше, чем каркасники или дома из клееного бруса, а скорость теперь - важный фактор выбора.

Материалы дорожают, бригады ленятся

Построить дом в будущем году станет дороже: цены на материалы растут, расценки на работы тоже. За январь-ноябрь 2023 материалы подорожали в среднем на 15%, особенно ощутимо выросли в цене арматурная сталь, битум, цемент. Если в начале года сильнее всего подорожали бетонные смеси и металл, то к концу вверх поползли и цены на древесину. В следующем году стоимость стройматериалов будет однозначно расти. Как и стоимость логистики, которая осенью 2023 года росла в цене буквально несколько раз в неделю, говорит Тимур Дасаев.

Кроме того, значительно выросла оплата труда из-за дефицита монтажных бригад по причине СВО и оттока «иностранных специалистов». Квалифицированные бригады - дорогостоящий ресурс, который компании пытаются держать в штате и дорожат такими кадрами.

Недавно участники рынка рассказали о новом явлении - ленивых бригадах. Если в прежние годы, чтобы заработать и привезти домой больше денег, рабочие трудились вплоть до 31 декабря, то в этом году рекордные заработки позволили им уехать в свои регионы пораньше, а вернуться они планируют позже.

Эскроу на ИЖС: отбелит рынок или раскрутит рост цен?

Малоэтажка вскоре сможет строиться с использованием эскроу-счетов, так же, как и новостройки в городах. Цели благие: повысить доступность жилья в ИЖС, защитить деньги населения от горе-подрядчиков, снизить риск недостроя. Но что будет на самом деле? Несмотря на то, что эскроу-счета будут способствовать повышению цен, они дадут дополнительную защиту от недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников, таких, кто строит один дом на показ и потом, собрав миллионы, скрывается с ними.

Возможно за этим скрывается попытка крупных компаний пролоббировать для себя доминирующие позиции. Но есть риск, что это наоборот создаст теневой сектор, ведь флагманы рынка имеют ресурс для такого механизма строительства, а мелкие компании нет - они и будут искать серые схемы для стройки за наличные.

Чтобы эскроу работала эффективно, хотя бы 60-70% рынка должны быть в руках средних и крупных игроков, с профессиональным менеджментом и выстроенными бизнес-процессами. Только они могут кредитоваться в банках под адекватные ставки и правильно управлять финансовыми потоками. Таких игроков в ИЖС пока очень мало, большинство подрядчиков находятся на "ручном управлении". Введение эскроу разумно через два-три года, но сейчас - несвоевременно.

Прогнозы: от самостроя к подрядчикам и проектному финансированию

С 2024 года будет меньше самостроя и больше договоров с аккредитованными подрядчиками (по типовым проектам). Скорее всего, мы увидим сокращение доли строительства хозспособом до тех цифр, которые были до упрощенной схемы выдачи ипотечных средств на стройку - на уровне 10-15%. Уже сейчас банки, где были такие программы, ужесточают требования по ним, вводят дополнительный контроль использования ипотечных средств, что делает эти программы менее привлекательными, чем строительство через подрядчиков. Это правильный шаг, ведущий к обелению рынка и повышению качества объектов.

Изменения в ипотечных программах охладят спрос. Речь об ограничениях с 23.12.2023 - «одна господдержка в одни руки» и понижение лимитов кредитования для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленобласти. В следующем году мы можем увидеть рост этого сегмента не в разы, как в предыдущие года, а на уровне 40-50%, что тоже очень мощно - мы, вероятно, перешагнем планку в 500 млрд руб. ипотек на ИЖС.

Не за горами введение проектного финансирования на ИЖС. Мы уже видим на примере ведущих застройщиков проекты комплексного освоения территорий. Они зададут новый стандарт загородной жизни и обеспечат переток людей за город на постоянной основе.

Цены на строительство ИЖС продолжат рост. Рост на 20-25% уже в первом квартале 2024. Увеличение цен на стройматериалы в пределах 40% за год, что сразу скажется на цене готовых домов. А строить ИЖС на следующий год станут больше - примерно на 30%.

Источник: https://www.forumhouse.ru/journal/themes/316-kakim-byl-2023-god-dlya-rynka-izhs-i-chto-budet-dalshe